دولت رییسی صفر از 10 در بخش مسکن - وبلاگ ساعت گلورایا

به گزارش وبلاگ ساعت گلورایا، سنجش 10متغیر عملکرد دولت در بخش مسکن نشان دهنده کارنامه صفر سیاستگذار در این حوزه طی دو سال اخیر است. این کارنامه در حالی عملکرد صفر در 10 بخش مهم حوزه مسکن را نشان می دهد که در عین حال نشان دهنده باخت نیمه اول دولت سیزدهم در زمین حساس ترین بازار مصرف خانوار ها یعنی بازار خرید و اجاره مسکن است. دنیای اقتصاد با آنالیز این 10 مولفه مهم و سنجش عملکرد دولت در دوسال اول دولت سیزدهم در بخش مسکن، ردپای تعریف هدف اشتباه در بخش مسکن را در به سامان نرسیدن این بازار شناسایی نموده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، اولین مولفه مربوط به کارنامه مردود دولت در مهار تورم اجاره است. تورم اجاره (میانگین رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن در کشور) در فاصله مرداد 1400 تا مرداد 1402 یعنی آغاز به کار دولت سیزدهم تا به امروز، 47 درصد به ثبت رسیده است. این اندازه تورم در بازار اجاره در واقع تورم تاریخی در این بخش محسوب می گردد. براساس آمار های رسمی، در نیمه اول دهه 90 یعنی دوره قبل از آغاز جهش، میانگین رشد نقطه ای اجاره بهای مسکن در کشور زیر 13 درصد بوده است. این اندازه در طول دهه 90 بعلاوه کمتر از 17 درصد بوده است. اما میانگین تورم نقطه ای اجاره طی 24 ماه یا به عبارتی میانگین 24 ماهه نرخ رشد اجاره بهای مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل -فاصله مرداد 1400 تا مرداد 1402- در کشور به 47 درصد رسیده است که تورم تاریخی در این بخش محسوب می گردد.

از سوی دیگر، کارنامه عملکرد دولت در دو سال اخیر (نیمه اول دولت سیزدهم) در حوزه تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش واحد های مسکونی) نیز نشان دهنده نمره مردود است. آمار ها نشان می دهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از 30 میلیون و 900 هزار تومان در مرداد 1400 هم اکنون (مرداد 1402) به حدود 67 میلیون تومان رسیده است که این اندازه نشان دهنده رشد 110 درصدی میانه قیمت مسکن شهر تهران در بازه 24 ماهه است. در حالت نرمال و متعارف در سال های قبل، تورم سالانه در بازار اجاره مسکن کمتر از 20 درصد و تورم سالانه مسکن حول و حوش 20 درصد بوده است. در چنین شرایطی، هم اکنون، قدرت خرید مسکن خانوار ها به حدود 10 مترمربع در شهر ها افت نموده است.

معیار سنجش قدرت خرید مسکن در این پارامتر، سطح پوشش دهی وام خرید آپارتمان نسبت به میانه قیمت مسکن است. در شرایطی که در یک شرایط حداقلی نامناسب، وام خرید مسکن باید دست کم هزینه خرید 25 تا 30 مترمربع از یک واحد مسکونی را تامین کند، اما هم اکنون برآورد ها نشان می دهد که قدرت خرید وام فعلی به طور میانه به حول و حوش 10 مترمربع سقوط نموده است. این در حالی است که در یک حالت مطلوب، وام خرید مسکن باید هزینه خرید 60 تا 70 مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی و متعارف شهری را پوشش دهد.

چهارمین نمره مردودی دولت در حوزه مسکن مربوط به حیطه ساخت و فراوری واحد های مسکونی است. از ابتدای دولت سیزدهم همزمان با تصویب قانون جهش فراوری مسکن، دولت و رئیس جمهور نیز ساخت مسکن را اولویت اساسی دولت اعلام کردند و بر این اساس ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در دستور کار نهاده شد. در تمام سخنرانی های مالی رئیس جمهور نیز، اولویت مالی دولت ساخت و تامین مسکن برای خانوار های فاقد مسکن اعلام شد. اما در حالی که باید مطابق با این اظهارات و بعلاوه قانون جهش فراوری مسکن، از سال 1400، سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می شد، هم اکنون تمام آمار های موجود در این بخش از عقب ماندگی قابل توجه در این برنامه خبر می دهد.

طی دو سال اول دولت سیزدهم، به روایت یک آمار از شبکه بانکی، ساخت 358 هزار واحد مسکونی ملی و به روایت یک آمار دیگر، 450 هزار واحد آغاز شده است. پنجمین نمره مردودی دولت مربوط به عدم تحقق برنامه افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در دو سال گذشته است. در دو سال اخیر در مجموع به طور میانه تنها 7/ 4 درصد از کل تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک ها مربوط به بخش مسکن بوده است که این اندازه پایین ترین سهم طی سال های اخیر است. قرار بود این سهم به 20 درصد برسد. در بهار نیز تنها 7/ 3 درصد از تسهیلات پرداخت شده در شبکه بانکی مربوط به بخش مسکن بوده است؛ آن هم در مقطعی که اولویت اول دولت، بر ساخت یک میلیون مسکن در سال با اتکا به تسهیلات بانکی عنوان شده است.

این در حالی است که علاوه بر ساخت وساز های دولتی، تمام آمار ها و متغیر های مربوط به ساخت وساز ها و سرمایه گذاری های بخش خصوصی نیز نشان دهنده کارنامه مردود در این بخش است. در حوزه سرمایه گذاری ساختمانی از نگاه سازنده ها، میانگین شاخص توصیف آینده در شامخ مسکن که در گزارش های ماهانه نظرسنجی از مدیران بخش مسکن طی دوسال گذشته به عمل آمده و منتشر شده، عدد 49 بوده است که بیانگر بدبینی آن ها به شرایط پیش رو است. در شرایط فروش سازنده ها نیز نمره مردودی رصد می گردد. در گزارش های شامخ، میانه عدد شاخص فروش طی این دوسال، 46 بوده که بیانگر رکود است. بعلاوه در شاخص نبض قیمت تمام شده فراوری مسکن میانگین شاخص مربوطه عدد 65 بوده که بیانگر التهاب است و نمره مردودی در این بخش را نشان می دهد.

یک نمره مردودی دیگر مربوط به شرایط بازار مصالح و تورم نهاده های ساخت مسکن است. آنالیز نبض قیمت مصالح ساختمانی نشان می دهد، میانگین شاخص مربوطه در این دو سال، عدد 73 بوده که بیانگر شرایط التهاب است. به لحاظ شرایط فقر مسکن در کشور نیز کارنامه مردودی رصد می گردد. آمار ها نشان می دهد هم اکنون 55 درصد خانوار ها در فقر مسکن هستند یعنی هزینه تامین مسکن در سبد هزینه های زندگی شان بالاتر از نرم جهانی است؛ نرم جهانی فقر مسکن عددی حول و حوش 20 تا 23 درصد است که این اندازه در ایران 55 درصد است.

فقر مسکن به شرایطی اطلاق می گردد که مسکن سهم بیش از 30 درصدی در سبد هزینه خانوار ها داشته باشد. هم اکنون این اندازه در سبد هزینه خانوار های تهرانی به طور میانه بیش از 70 درصد است. در کل کشور نیز این اندازه به طور میانه بیش از 50 درصد است و در میان دهک های درآمدی یک و دو نیز این اندازه، به طور میانگین، حول و حوش 80 درصد است. این شرایط نشان دهنده شرایط اضطراری فقر مسکن در کشور است. آنالیز ها نشان می دهد، تعریف اشتباه اولویت بخش مسکن از سوی دولت در دوسال اخیر، به ثبت این کارنامه مردودی منجر شده است. از ابتدای دولت سیزدهم هدف اصلی در بخش مسکن ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به مدت چهار سال متوالی اعلام شد.

اگر این سیاست درست بود باید کارنامه بهتری از عملکرد سیاستگذار مسکن در دو سال اخیر به ثبت می رسید، این در حالی است که اولویت درست، باید بهبود شرایط دسترسی به مسکن یا کاهش فقر مسکن تعریف گردد. مطابق با معیار های جهانی، باید جمعیت دچار فقر مسکن شناسایی و سیاستگذاری درست برای کاهش آن ها انجام گردد. برای رسیدن به این هدف باید سهم مسکن در سبد هزینه ای خانوار ها کاهش یابد. این هدف از مسیر کاهش تورم مسکن و اجاره محقق می گردد، در حالی که آنالیز ها نشان دهنده آن است که ریشه تورم در بخش مسکن و اجاره، تورم عمومی و انتظارات تورمی است؛ بنابراین راه چاره اصلی برای مهار تورم در این بخش از درون بازار مسکن عبور نمی کند، بلکه از بیرون بازار باید موتور انتظارات تورمی که به خرید های سرمایه ای و تورم زا در این بخش منجر شده است خاموش گردد. ریشه انتظارات تورمی هم در ریسک های غیرمالی است که تا زمانی که این ریسک ها رفع نگردد این انتظارات تورمی بر بازار مسکن و سایر بازار ها اثر منفی دارد.